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Publicado: sábado, 14 septiembre, 2024

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

  • El estudio de la Universidad detecta que el 50% de los ingresos del turismo en el municipio vienen de este tipo de clientes, por encima de los que poseen una segunda residencia o van a hoteles
  • Advierte sin embargo de un problema de convivencia en algunas zonas del casco urbano, donde uno de cada ocho inmuebles está destinado ya a este negocio
  • Argumenta que el alto precio de los alquileres no se debe solo a este tipo de viviendas sino a otros factores, como la compra de casas por extranjeros
Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

Vista desde el Castillo de inmuebles en el entorno del puerto y Baix la Mar, una de las zonas más tensionadas.

El estudio que el Ayuntamiento de Dénia ha encargado a la Universidad de Alicante para regular las viviendas turísticas no es solo una herramienta para dictaminar el impacto que ese tipo de negocio, en plena controversia durante este verano, supone en la ciudad y muy especialmente en el casco urbano. También analiza cuáles son los verdaderos problemas para acceder a un alquiler o a una vivienda y por qué no se encuentran arrendamientos para todo el año.

Esta es una síntesis.

1.Todos los turistas que vienen (2023)
  • Número total de turistas que pernoctan: 950.000
  • Turistas nacionales: 605.000 (64%)
  • Turistas extranjeros: 345.000 (36%).
2. Cuántos se hospedan en viviendas turísticas

Cerca de 300.000 turistas, una cifra realmente notable, se hospedan en viviendas de uso turístico, lo que representa el 31,5% del total. Es una cantidad similar -31,1%- a los que pernoctan en casas de familiares y amigos, por lo que entre ambas modalidades suman más del 60% de los visitantes. En cambio solo el 21,7% pernoctan en hoteles, apartamentos turísticos y resto de alojamientos reglados, y el 15,8%  en viviendas en propiedad.

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

3.Qué porcentaje del total de viviendas

Dénia contabiliza en total 45.237 viviendas, destinadas a tres usos:

  • Viviendas principales o habituales: 17.649 (38%)
  • Viviendas secundarias: 22.037
  • Viviendas vacías: 5.551 (han descendido muy significativamente en los últimos 10 años a causa de una gran transferencia en favor de las secundarias)

Pues bien, dentro de las viviendas secundarias se encuentra las viviendas de uso turístico, principal objeto de este estudio, que son un total de 5.040: un 11% de todas las que hay en Dénia.

4. En qué zonas están
Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

Distribución de las viviendas turísticas por zonas

De los 5.040 alojamientos la mayoría se encuentran en el extrarradio, lo que no es ninguna exclusiva, claro: 2.712 se ubican en Les Marines – 53,8% –: 1.613 en Les Rotes y El Montgó – 32% –; 674 en el casco urbano de la ciudad – 13,4% –; y 41 en otras zonas como La Xara o el diseminado – 0,8% –.

5. ¿Problemas de convivencia en el extrarradio? No

Si bien es cierto que tanto Les Marines como Les Rotes y el Montgó concentran la mayor parte de los alojamientos turísticos ofertados – cerca del 86% del total –, todas estas zonas se desarrollaron a tiro hecho: bajo un enfoque principalmente de uso turístico, con un gran parque de viviendas para segunda residencia y 22.000 viviendas no principales.

Esto implica que la percepción del impacto en la habitabilidad o la calidad de vida generada por los usuarios de las viviendas de uso turístico sea muy similar a los turistas que, o bien utilizan otro tipo de alojamientos (hoteles o apartamentos turísticos reglados), o bien proceden del turismo residencial. Por tanto, no se espera un impacto social negativo por la convivencia entre turistas y residentes.

6. ¿Problemas de convivencia en el casco urbano? Sí

En cambio, los expertos sí prevén problemas en el casco urbano. Baix la Mar (50 plazas turísticas por cada cien habitantes) o Les Roques los tienen: por eso, una de las medidas que va a a aprobar el ayuntamiento será limitar en esos dos núcleos los pisos turísticos como ya ha publicado este diario.

Hay otro guarismo interesante. En algunos barrios del casco urbano como Baix la Mar, el Puerto, el Centro y Les Roques el porcentaje de viviendas destinadas a uso turístico oscila entre el 9 y el 13%. Eso quiere que 1 de cada 8 ó 10 viviendas existentes se dedica a fines turísticos.

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

Grado de implantación por porcentajes de los alojamientos turísticos en el parque de viviendas del casco urbano.

En el otro extremo se sitúan los barrios de Oeste, Campaments, París Pedrera o Camp Roig, donde no llegan al 2% en muchas de sus secciones.

7. Cuánto gastan

El gasto turístico total que dejó ese casi millón de turistas que vino a Dénia en 2023 ascendió  a 470 millones de euros, de los que 237,6 millones proceden de las viviendas turísticas. Eso es revelador: supone el 50% del gasto total a pesar de que en número de pernoctaciones apenas rebasó el 30%, como vimos. Es una muestra del desembolso notable que según la Universidad deja este tipo de clientes.

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

Frente a la polémica generada por la vivienda turística, los expertos instan a considerar que gran parte de estos gastos revierten en la ciudad a través de los ingresos en los restaurantes, las tiendas de los barrios y otros servicios ofrecidos a los turistas o los ingresos directos que reciben los propietarios de los diferentes alojamientos.

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

8. Ingresos por noche reservada

En Denia se ingresa un promedio de 162 euros por día reservado en las viviendas de uso turístico. En temporada baja, el precio de la noche oscila entre los 107 € (febrero) y los 135 € (noviembre), mientras que en temporada alta entre los 153 € (septiembre) y los 199 € (agosto).

La zona que arroja mayores beneficios por noche es, claro, Les Rotes-Montgó, con unos 200 euros por noche, lo que se debe a que este entorno cuenta con una gran mayoría de casas y villas unifamiliares de mayor tamaño y alto standing. Los ingresos menores corresponden al casco urbano (121€).

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

9. Gasto turístico por zonas del municipio

Se observa que, aunque la zona con mayores ingresos corresponde a Les Marines (209 millones de euros, un 44% del total), en Les Rotes-Montgó la tarifa por noche es mayor y por lo tanto también su rentabilidad.

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10. La ocupación en agosto en el casco urbano

El siguiente gráfico plasma la ocupación en el mes con mayor número de turistas, agosto: radiografía de nuevo el impacto que generan las viviendas de uso turístico en el centro de la ciudad.

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

11. Cómo han subido los alquileres y los precios de las viviendas

Dénia vive un importante repunte del precio del alquiler desde inicios de 2022, pasando desde los 7,6 €/m2 en enero de aquel año hasta los 10,2 €/m2 en abril de 2024: un 34% más en apenas dos años.

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

El comportamiento del precio de compra de la vivienda ha sido muy similar al alquiler:

Dénia, la ciudad que aloja 300.000 visitantes al año en viviendas turísticas: qué gastan, dónde duermen, qué impacto tienen entre los vecinos

Se observa que, tras recuperar y estabilizarse durante el periodo 2019-2021 en valores similares a los de antes de la crisis inmobiliaria de 2008, a partir de enero de 2022 el precio para comprar una casa se dispara, pasando de 2.044 €/m2 en aquel mes hasta los 2.703 €/m2 en abril de 2024. Un 32% más. Y una subida similar a la registrada en el alquiler.

12. Por qué se ha encarecido tanto el alquiler y la vivienda

–El contexto de elevada demanda de compra durante los últimos años ha tirado al alza el precio de la vivienda y por lo tanto del alquiler lo que, unido a las restricciones al crédito hipotecario por la crisis de 2007, ha impedido el acceso a un hogar a los grupos sociales de menor poder adquisitivo: jóvenes y rentas medias-bajas en general.

–Muchos de los compradores son extranjeros con lo que poseen mayor poder adquisitivo y no necesitan acudir a las hipotecas: pagan al contado. Eso eleva los precios. Y provoca un efecto falta de suelo.

–Además de que tienen imposible pedir un crédito, jóvenes y rentas bajas tampoco encuentran ofertas de vivienda pública.

–De esa forma, los arrendadores buscan maximizar los ingresos generados por su propiedad, aprovechando el alquiler de media estancia (inferior a un año).

La conclusión del estudio es que las viviendas de uso turístico solo son (y subraya ese solo) uno de los factores que contribuye a incrementar el precio del alquiler global en Dénia, aproximadamente entre un 10 y un 15%, como sucede en otros muchos destinos. Pero el resto de factores también es muy significativo.

13. Soluciones para mejorar el acceso a las viviendas

Por ello, los expertos no creen que un veto a las viviendas turísticas sin más pueda solucionar los «graves problemas de acceso a la vivienda que padece el municipio de Denia». Y abogan por dos cosas:

–Que aquellos pisos que estén vacíos reciban ayudas para la rehabilitación siempre que se destinn a alquileres de larga duración (una de las medidas que ya ha anunciado el gobierno local)

–Movilizar las herramientas de gestión urbanística para obtener viviendas sociales tanto para la compra como para el alquiler, preferentemente en el casco urbano.

Tablas y gráficos del informe Análisis y propuesta regulatoria del mercado de viviendas de uso turístico ofertadas por plataformas online en Dénia, dirigido por Armando Ortuño. Para consultar el informe completo, pinchar en 👉 este enlace.

Mostrando 12 Comentarios
Danos tu opinión
  1. Alba dice:

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  2. Neo Lengua dice:

    Dejen de blanquear el Expolio !!

    El «turismo residencial» NO existe, es un oxímoron. NO es turismo, es colonialismo, expolio, especulación.

    Nos mean en la cara y dicen que llueve

  3. GLR dice:

    Sacado de un lector
    Se ha contrastado con datos lo que ya se sabía:
    – La mayoría de viviendas turísticas salen de las segundas residencias, sino se destinan a ese servicio se quedan vacías.
    Dado que, gran parte de sus propietarios, la utilizan para sus vacaciones y cuando no están la utilizan para alquiler turístico.
    – El alquiler turístico no quita del mercado los pisos de alquiler anual.
    – La segunda residencia, en la costa, no se va a destinar a alquiler anual, dado que sus dueños renunciarían a su disponibilidad y a pasar sus vacaciones en sus viviendas.
    Si se quiere fomentar el alquiler anual hay que darle al propietario la seguridad jurídica, contra el inquilino/okupa.
    Todo lo demás es fomentar la turismo/fobia y fuegos artificiales vacíos de pólvora

    • Okupa es tu rey dice:

      Es lo que tiene, el fascismo 2.0., con Ana Rosa currando para la Mafia y conquistando las mentes y corazones de retrasados y analfabetos como tú. Ahora equiparais a los inquilinos con okupas, mañana saldréis a cazarlos junto a los otros nazis de desokupa. Sois tan subnormales que os dicen que 2 más 2 son 7 y os lo creéis.

      Que te quede claro esto: cuando la vivienda es un lujo, la oKupacion es un derecho.

  4. Luis dice:

    Si a un apartamento turístico se le llama «vivienda» a los Hoteles también se les puede denominar «viviendas»? No son viviendas son negocios turísticos. En las viviendas se vive y los turistas solo están de paso. Tendrian que contribuir con el doble de impuestos que una vivienda auténtica, consumen mas agua, generan el doble de basura y consumen espacio público

  5. Mirandess dice:

    Hoy en día también con dos medios salarios( 3000 euros total) también se puede comprar una vivienda .
    La anterior generación ni tenia móviles, ni vacaciones a Tailandia, ni salía todos los fines de semana, ni calefacción, ni aire acondicionado……

    • Luis dice:

      Sr Mirandess
      No es cierto que se pueda comprar una vivienda. No puedes ahorrar porque no trabajas seguido, y con dos niños se te va el salario entero, sin lujos, sin vacaciones, sin ropa de marca i con móvil usado de 70 eur.
      Por cierto el BANCO tampoco te da la hipoteca porque no tenemos avales «buenos» para ellos.

  6. Lluis dice:

    Que porcentaje de lo que gastan los turistas recae en comercio local? Porque en realidad la mayoría gastan casi todo en el apartamento y en comprar en multinacionales

    • Antonio dice:

      Pues supongo que muuuuy poquito porque la renta per càpita de la.comarca.es la.mas baja de la Comunidad Valenciana…

    • Juan dice:

      Mira, tú nunca vas a Mercadona ni a Masymas. Tonterías totales, amigo. Sin turistas no tendríamos ni un clavo para rascarnos el culo. Solo repites como un loro lo que otros te han enseñado. Mira a tu alrededor, ¿ves a ese albañil que vuelve del trabajo cuando tú te despiertas? Él ha ganado dinero gracias a los turistas. Su primo es electricista, y sí, lo has adivinado. El 80% de las empresas aquí en la Costa Blanca tendrían que cerrar sin los turistas y el turismo. ¿Y entonces qué? ¿Quién te va a dar de comer? ¿Tus amigos vegetarianos, transgénero y de izquierdas en un plato arcoíris?

  7. Luis dice:

    Que quieren? Que nos vayamos todos y hacerlo Todo turístico?

  8. Fernando dice:

    El impacto está claro:
    Salarios muy bajos
    Vivienda intocable
    Precios en general mas altos que en el.interiror de España
    Menor renta disponible que en municipios no turísticos

    Mis padres vinieron a Denia en los 70, porque en el pueblo no había mucho trabajo.

    Pues bien, mis padres en el pueblo tenían al.menoa una casa comprada con dos medios salarios de aquella época.
    Ahora yo con 33 años no puedo ni soñar acceder a una vivienda. El alquiler un robo. La compra imposible con un salario de 1600eur netos.

    Estoy pensando en volver al pueblo. Allí al menos un café vale 0,90 y un menú del día 12 eur. Un alquiler de 2 habitaciones 380 eur.

    Políticos que nos han llevado aquí y turismo:
    A LA MIERDA!

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